学加网学员分享:公寓控制总价精雕产品快速去

 行业动态     |      2020-04-30 12:04
在居住功能为王的现实下,公寓已经沦为了住宅的低总价替代品、不限购替代品。所以,使用权公寓产品到底该怎么设计以及营销手段是什么?学加网作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,积极组织了线上主题沙龙,与100多位学加网相关领域企业家学员对“公寓产品的设计规划和销售 ”进行探讨和解读。

学加网学员杨俊亮:广州宏通投资有限公司 董事总经理

公寓的市场环境变了:住住住
整体来说,广州的公寓市场已经不是黄金时代了。十年之前的公寓产品还带着先进生活方式和高回报率的光环,09年操作正佳万豪金殿公寓的时候,它还可以3.8万的价格压过广州绝大多数的住宅成为天价。现在市场上,产权公寓和住宅的同地段价格相比,比较多是住宅单价50%60%。
在居住功能为王的现实下,公寓已经沦为了住宅的低总价替代品、不限购替代品。随着过去十几年市场上公寓产品交付使用后,其投资功能、使用功能在市场的检验中,也开始出现了转手难、套现难的明显缺点。但在现实情况下,也还是商业属性物业开发中回款最快速的版块了。 
产权公寓开发的细节
关于公寓开发,一直坚持一个理念:营销先行。公寓拿地时就要融入营销团队的经验。价值判断公寓的规划设计,在前期就把营销理念引入,那么在这样的情况下出现的产品,可能会更受市场的欢迎。
在这个过去两三年,我们操作过一个项目,是和村集体合作的,整个项目,有一个大的房产证,但是对外是出售这个二三十年的这种租赁权,那么这个项目很突破性的设计,提高到了5m层高。
广州只能做到4.5m层高,怎么样提高到5m层高?设计院提出一个理念,当时广州的政策,酒店和旅馆的设计的层高是≤5m的。那么刚好这个项目是以酒店来报规划的,所以项目也顺利的开发设计,销售基本完毕了。
开发前还没有研究好板房,就是耍流氓。稍微在空间设计上不留意的话,可能在未来使用上很多空间就不好处理了。比如烟管、上水下水和厨房洗手间的位置;冰箱、洗衣机、消毒碗柜、餐桌、晾衣服……摆哪里?有些开发商这个在这个细节上没有处理好,会产生很多遗留问题,尤其公寓虽然小,他也要满足所有的居住功能。在开发报建设计的时候,全部把这些细节安排好,在真正面向市场的时候,让客户的感受就特别的受用。
公寓的最终给客户感受到的就是装修方案,楼板怎么隔?这个户型怎么布?这里有一个原则:多一个房间大过天。还有关于中空,这个中空放哪里,这个学问还是比较大的,那么一般情况下中空,要么靠窗,要么居中。靠窗的话就比较舒服
走廊空间的偷面积:走廊会适当压低一些,为二楼的公寓的阁楼留一部分空间,那么这样的话会让公寓的这个房间更大。这个一定要在动工之前,进行深入的沟通和交流。
真正的一个楼盘的验收之后才进行装修的,如果开发商建了这个楼板,那事实上,他是有这个有违规的这样一个嫌疑的。那么如果严格一点,政府其实可以来这个强拆的。但是这个细节的操作一般是先验收验收之后再装修,尤其是大部分的装修合同和购房合同是分开的,装修合同也不是和开发商签的。
公寓营销,要比住宅还要重视速度,比住宅还要营销力度猛,因为公寓的政策变化空间大,不确定性大。公寓的最理想的方式还是快速出货,然后不要经受政策的风险。 
使用权公寓开发的体会
真正合法的使用权公寓是什么呢?其实是四证齐全的,跟那个常规的房地产开发相比,其实也就是少了一个预售证。跟常规的房地产开发,其实区别不是特别大,那么开发的主体略有不同,房地产项目开发主体就是开发商,那么使用权公寓的开发主体呢是以村委的名义,开发商来操作。
这两年使用权公寓政策上的相对朦胧,政策没有对它任何约束,所以,市场上非常的火爆,那么在去年开始出台了一个新的政策,就受到了广泛的关注。这个征求意见稿提出了一个明确的信号:长租物业不能一次性收一年以上的租金,其实里边也是有一定的约定的,长租物业的项目要向政府提出申报,纳入政府的名单,然后才进入这一类项目里,政府可能给一些优惠政策,但是就是不能一次性收一年以上的租金。
那么从这个角度来讲呢,这些项目,如果没有纳入名录的话,按照现状还是没问题的。
使用权公寓的主管单位,是镇街主管,镇街的主管力度是非常非常强的。有这种项目开发的要特别注意镇街这方面的一些工作。因为常规的房地产开发镇街参与度还是比较低的。但是对于使用权归公寓来讲,镇街在广州市或者每个区的层面可能会有一定的要求,镇街领导对这一类项目的关注度和了解程度,是非常具体和详细的。
住建部门参与督导,他们都会监督这个辖区内所有的这一类的项目,一个月的各项进度,还要给各个项目打分,这个表现好的进行表扬,表现不好的进行督导批评。
使用权项目的话,有两种模式:1、本质是一种房地产模式:投资销售回款,2、有实力的企业进行物业经营但是近三年这种企业还是非常少的,因为资金现金流的压力还是非常大,很少有企业这样做,两种模式搭配着来的还是有的。
使用权公寓的市场状况,从去年的情况来看,难度越来越大了。村民和村干部对于土地的收益的期望值是越来越高了,他们不会因为房地产形势不好,然后降低自己的条件。
使用权公寓设计整体来讲跟产权公寓基本上是类似的,我们认为使用权公寓,其实理应要比产权公寓要求更高,因为使用权工艺要求更高,为什么要求更高呢?因为和对方签的是30年/40年的租赁合同,所以和对方发生的关系可能就是20/30年/40年的,开发公司在这个年段里是不能注销的。所以需要在项目一开始就定个基调,对施工要严抓严要求,不能出现隐患。
使用权公寓是刚需中的刚需,解决城市年轻人的真需求。过去十多年投资过公寓的人,越来越难成为客户。住宅却是越买越有甜头。买公寓收租还可以,但是,想转手的时候基本上都转不了,所以的话,越是有投资经验的人,反而越不买,那么现在更多的是抓具有刚需居住需求的客户。

学员互动,有问必答
Q01:公寓申请民水民电的条件是什么?
公寓申请民水民电没有硬性条件,可以直接找当地的主管单位沟通。
Q02:使用权公寓的合同一般怎么签?
使用权公寓合同有两种:直接签订使用权公寓合同,按法律上,律师认为也是成立的,那么从更稳健的角度来讲,我们还是坚持用租赁合同。
Q03:购买方如何规避使用权公寓的风险?
在工程上没有太大的硬伤,那这个正常的话,应该是没有什么问题的。如果是开发商是以每个月/每年交租金的形式向村支付费用的话呢。那么就要看他每个月交的费用是多少,那么同时呢,我们也要看开发商对于这一个项目持有物业的比例的,包括广场、地下的停车场公共部分每个月的收益,能不能大体上平了要给村支付的租金,如果是这样的话应该也都没问题的。即使是某些开发商实力不强,出了问题,这都没有问题的,因为开发商是抵押不了这个项目地的
Q04:公寓何种户型(多大面积)最好卖;市场上双锁匙公寓好销吗?
这两年的市场,已经演变到越小越好走了,大范围来讲,四十方以下。双钥匙也是有单套总价低的因素,但如果4.5米层高再双钥匙的话,其实使用上还是挺勉强。如果能够用小面积解决了销售问题,个人感觉不是很倾向,分户只能是参考之一,但有些项目是实在走不动货了那就是没有办法的办法。
总之,公寓开发要坚持一个理念:营销先行。价值判断公寓的规划设计,在前期就把营销理念引入,在开发报建设计的时候,全部把这些细节安排好,在真正面向市场的时候,可能会更受市场的欢迎。
 
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